广州天花板：珠江新城还能买吗？

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这是拿铁房产观的第96篇原创

珠江新城是广州对外最重要的一张名片，房价也是广州的天花板，最高已经30万了。

想要说清楚珠江新城的房价其实没那么容易。

第一、珠江新城分东、中、西三个区。

第二、产品复杂。

第三、板块和板块的竞争。

第四、强烈的溢出效应。

第五、资源集中度不均匀。

以上的各种细分会导致价格分化严重，同时在未来十年的政策强压和金融城琶洲崛起后的价值重塑。

想要讲好珠江新城，真的非常难，一篇文章根本说不清楚，每个周期都会有不同的方向和逻辑。

但是如果只是简单概述的话又非常容易，你可以直接说，有钱买珠江新城就对了，怎么买都不会错，买买买。

没错，有钱就买吧。

今天我们就稍微把珠城的框架和逻辑梳理一下。

01

未来十年的天花板

广州未来十年房价的天花板依然在珠江新城，广州未来房价最贵的区就在天河，这一点是毋庸置疑的。

虽然琶洲、金融城在不断的崛起，但是都无法像珠江新城那样形成一个资源高度集中的板块。

金融城这几年就只有一个兰亭盛荟，虽然也有一些新盘，但都是些单体楼，比如：臻林、佳兆业，还有一个周边都是城中村的臻溋铭铸。

其他就是广氮、牛奶厂板块，又不靠江，离金融城核心区又远，琶洲就更不用说了，一直没啥新供应。

等到金融城、琶洲像珠江新这样形成居住板块后，恐怕至少要15年后，因为还有很多拆迁之类的，等板块成型开始进入二手市场的话，差不多也是十年后的事了。

所以珠江新城未来十年还是处于一个强势板块，强势板块的位置代表了房价的天花板和领涨权，我涨了你才能涨，我不涨你们都不会涨。

而且珠城还是一个绝对的存量市场，没有一手供应，更利于价格上涨。

你卖掉天河北的想去珠江新城，你卖掉白云的也想去珠江新城，你卖掉越秀的也想去珠江新城。

超过2000万以上选择珠江新城绝对是最安全最稳妥，投资属性最好的。

自住的人不喜欢没关系，你可以去选番禺或科学城的别墅，但这不影响珠城的投资价值。

广州也会不断的强化珠城的地位，用珠城绝对的中心地位和超值的回报吸引更多的高净值人群，这样对于政府和企业的效率以及城市影响力是很有必要的。

虽说珠江新城开发得差不多了，但是还有一个保利在操盘的冼村项目，以及准备重新启动的马场项目，会继续激活珠江新城的增量，把价值推向另一个高度。

马场我觉得太复杂了，还不知道要猴年马月，不要指望太多，保利冼村项目还是可以期待的。

02

各区价格体系

1）西区

西区主要以越秀星汇园、保利香槟、星汇云锦为成交主力。

西区有个特点是离珠江新城地铁站最近，坐3、5号线上班的更方便一点。

但西区的人流相对会杂一些，美国领事馆、天河中学和省妇幼都挤在里面。

而且西区和中区东区最大的区别是，西区是住宅夹杂公寓写字楼，居住氛围没那么纯粹，很多住宅楼里还有办公的，除了星汇园，其他小区都很小。

目前价格在10-14万之间，比中区便宜10-20%左右，产品在整个珠城里也是最次的，楼龄也是最旧的。

另外还被一些不入流的产品拖了后腿，比如碧海湾、丽晶华庭等。

2）中区

中区很多盘是没有什么小区的，而且容积率都超高，除了保利心语、中海花城湾、嘉裕公馆三位大神。

为什么这三个小区这么网红呢，第一是位置处于珠江新城中间，猎德地铁站上盖，第二，有小面积的产品也有豪宅产品，第三，都带花园，虽然不大，第四，上车容易，成交量大。

这些因素，决定了它们的领涨地位，随后带动大面积豪宅开始上涨，接着东区和西区启动。

整个珠城，就保利心语的户型和产品比较齐全，从两房到三房到改善四房都有，功能齐全，保利心语成交最多的就是那种110多的带主套三房，有南向和北向的。

保利心语是上车珠城最容易的盘，疫情前8万不到就可以买到带主套三房，现在这种南向高层的基本是16万以上了，低于15万价格的基本是低层北向。

被指导后，再次登上网红第一把交椅，几乎整个广州都知道这个小区了。

其他的比如方圆月岛、高德公馆、隽峰苑、汇峰苑、君御雅苑都是很小的小区，产品一般，密度也高，租客又多，居住舒适度不如上面三个小区。

中区也有很多问题，比如都是靠近马路，中海花城湾、中海锦晖，靠近花城大道和猎德路的也是挺大噪音的。

而且中区几乎都有底商，甚至是商场，相对会嘈杂一些。

如果说1500-4000万买哪里最好，我还是比较推荐中区的这几个盘，这个预算去其他地方都不最好的选择。

3）东区

东区的住宅相对纯粹一些，主要以大面积豪宅为主。

由于东区有超大的珠江公园，相当于也是各家小区的后花园了，变相地降低了容积率，也有一定的景观优势。

没什么商业、没有什么行政设施，有公园、有江景，这个位置一定要做豪宅了。

在汇悦台出来之前，凯旋新世界广粤尊府一直是广州豪宅的天花板，20年过去了，依旧独领风骚。

第一梯队的顶级豪宅：珠江别墅、汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府、颐德公馆、星汇御府

第二梯队的次级顶豪：中海观园、誉峰、粤海丽江、新城海滨

第三梯队的半豪宅类：金碧华府、力迅上筑、尚东宏御、珠光新城御景、南国花园

看上去小区很多，其实户数都很少，除了南国花园这种刚需加改善的放盘大一点，其他小区不管什么行情下都不怎么放盘，想要买的话可以通过法拍。

东区这边更适合居住，圈层更纯粹，特别是第一梯队里的。

东区不需要有什么继续开发的增量来支撑了，就维持现状更好，更多的开发反而容易打破现有的宁静和舒适。

03

最后

每一轮行情下来，珠江新城都翻倍了，不管是一房一厅还是三房一厅，抑或是豪宅。

但每次调控后，也是中区这些网红小区最先回调，如果你问我大概回调多少，参照上一轮行情大概最多15%。

就中区来看，隽峰苑最大，其次是保利心语和中海花城湾，嘉裕公馆变化不大。

其他的也会有捡漏的时候，如果能捡到还是可以捡的，长期来看都没有问题。

但不管怎么调控，处于中间价位的最大回调不超15%，东区豪宅的价格会维持不变，反正不管是25万还是30万你都买不起，越贵越安全。

整个珠江新城比较复杂的其实是中区，如果要买这里，需要有独到的眼光以及你对整个价格体系的充分了解。

比如你是3000万买居住更好的中海观园还是嘉裕公馆呢，还是1500万买保利心语三房还是枫丹丽舍的两房。

还有一点我是不认同的，就是有些人会认为买珠江新城的人大多都是高杠杆的投资客。

其实并不是，从咨询我的粉丝来看，大部分总价超过1000万预算的人，他们的首付已经是800万以上了，那预算超过2000以上的，基本都是全款，他们并不想贷款。

他们场外赚钱能力很强，并不依赖房产增值，多余的现金储存在那里并不安全，买房只是为了保值。

这就是我说的总价越高越安全，他们是可以不在乎周期的，更在乎的是产品本身，以及能不能买得到。

后续我们会再针对各区的价格进行一个详细的解剖。

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