五大新城的定价逻辑，为什么只有ta与众不同？
五大新城中，有一个地方的定价逻辑十分“诡异”。
一般而言，五大新城核心区都应该是这个行政区的价格最高地——
诸如松江新城的5.8万新房联动价就要超过距离市区更近的九亭、奉贤新城4.1万联动价也超过距离市区更近的肖塘；
而在青浦新城，这个规律却被打破了：
4.3万的青浦新城，既比不上徐泾现在的6.4万联动价、也和更远的淀山湖大道平齐，反而成为洼地了——
大家好不好奇，这是为什么呢？
01 “新城”
上海的郊区，基本都会有两个房价高地：第一个房价高地：市区边缘地带。在五个新城概念出来之前，郊区的作用并不是长三角独立节点城市，而是作为上海市区“摊大饼”的产物——睡城比如1999年总规里的“一城九镇”，就是为了疏解拥挤的中心城，通过轨交把大量人口导入到郊区居住。
市区的买不起，就买郊区里距离市区最近的板块，反正地铁也就差没几站——闵行买不起，就买松江九亭；普陀买不起，就买嘉定江桥；静安买不起，就买宝山共康；这些都是买房很常规的操作，这也是为什么一些郊区所谓的“城郊结合部”就成了郊区房价最高的地段之一：离市区近，就是王道！第二个房价高地：新城核心地带。郊区虽然叫郊区，但其实早些都是自成一体的县城，上世纪初新城开发后，发展成了配套成熟、环境优美、商品房成片的独立区域，而且颇受土著认可。新城的核心区，基本都是郊区资源最充分的区域，学校最好，商业最繁华，医院、各种单位也都集中在此，和市区边缘的“爹不亲妈不爱”形成了鲜明对比——比如嘉定新城，就集合了瑞金医院北院、交大系教育以及远香湖等众多资源，是嘉定城市界面最好的地方：
（嘉定新城实景）
特别是五个新城规划出来之后，新城核心区的配置和能级得到了进一步强化——为了和无锡、南通、嘉兴等二线城市竞争，市里面为五个新城导入了三甲医院、优质学校，以及大体量的CBD摩天群——嘉定新城：瑞金医院北院青浦新城：中山医院西院松江新城：第一人民医院南院奉贤新城：新华医院南院临港新城：第六人民医院南院有配套，有环境，有前景，自然这些地方的房价就有预期，这也是五大新城发展的底层逻辑。02 “房价逻辑”
简而言之，新城核心有着丰富的配套，崭新的城市界面，如火如荼的新城建设，以及土著的地段情怀；而市区边缘有着丰富的轨交，与靠近市中心的便利。因此，五大新城几乎都形成了“核心”与“边缘”的双重房价高地，价格梯度高度一致。为了公平起见，我们以各区2015年左右建成的次新房单价作为基准，比较不同区域的房价。先来看现在最火的嘉定新城——其新城核心区位于11号线嘉定新城、白银路站附近，有嘉定新城实验小学、普通小学，以及上海实验、交大附中领衔的教育集团；同时远香湖风景秀丽，保利大剧院蔚为壮观。这里的代表二手房金地世家高层，价格在7万/平左右。
而嘉定的市区边缘板块，则位于江桥、南翔——依赖轨交11号线、13号线、嘉闵线，以及大虹桥概念，是不少刚需、中产的首选。代表二手房嘉城香馥湾、华润中央公园的高层，单价也是7万出头：
再来看松江新城——核心区位于松江大学城、印象城、松江万达附近，有上外附小、云间学校等优质配套，也有广富林、泰晤士小镇、松江中央公园等给环境加分——代表二手房绿庭悦公馆、信达蓝爵，单价在6.5-7万/平；这个价格，与市区边缘的九亭不相上下，代表二手房象屿虹桥悦府、贝尚湾也是7万左右：
奉贤新城，核心区位于上海之鱼、望园路附近，代表二手房恒盛湖畔豪庭、绿地无双，单价在5万/平左右。
这个价格，甚至比市区边缘的西渡、金汇还贵一些。前者最贵的中国铁建香榭国际只要4万出头，后者的禹洲雍贤府甚至都要不了4万。
在这背后，主要的槽点在于...奉贤实在太远了！奉贤靠近市区的板块，对着的都是老闵行、浦江鲁汇这种“闵行郊区板块”，位置比嘉定、松江靠近市区的板块要差的多，因此仅有的购买力几乎都会集中在南桥。同样的情况也发生在临港新城，其核心区位于滴水湖附近，标杆二手房保利蔚蓝林语、陆家嘴滴水涟岸，单价在5-6万/平，这个价格，简直吊打市区边缘的书院、万祥板块，那里的代表二手房只要滴水湖的一半。毕竟整个临港新城，唯一配套还可以，“能住人”的板块也就是滴水湖周边了，其余板都是高不成低不就，去市区和去滴水湖都不方便，价格自然没有任何竞争力。
以上四个新城，其核心区的价格都≥市区边缘，但就在这个时候，出现了一个例外，那就是——青浦新城青浦新城的核心区位于夏阳湖以及青浦宝龙附近，这里代表二手房如中铁逸都、新城盛世、大发融悦四季等，高层单价都在5万出头，和奉贤新城核心区类似，低于嘉定、松江、临港；而这个价格，是被市区边缘的徐泾板块按在地上摩擦的。毕竟“宇宙中心”大虹桥核心区不是盖的，就不说标杆的仁恒西郊、万科天空之城、中核锦悦府之类的，像二线的绿中海明苑、新虹桥雅苑等都要卖到7-8万一平。青浦新城核心区的房价，甚至要低于隔壁“三不沾”的赵巷，品质非常一般的新华联奥莱悦府也要近7万一平。03 “底层逻辑”
造成青浦新城“边缘”比“核心”贵原因有很多。
首先就是和其余四个新城比，青浦新城起步比较慢，规模比较小，资源投入也比较少。
嘉定和松江就不说了，都是超百万人口的强区核心，本区产业基础雄厚，发展较早，引入新学校，挖个大湖，造点文化设施都是稀松平常，所以嘉定新城、松江新城都造的有模有样。
跟别说临港新城，全市资源的投入，这两年的变化大家都看得到，无论是产业、人口的导入还是相关配套的起步，都是顶级的。
连奉贤新城都在东方美谷、上海之鱼等概念下搞的有声有色，财政实力也是进步神速，去年财政收入已经接近嘉定。
而青浦本身财政实力一般，也没什么拿得出手的学区，商业资源最近是有所起色，但人口偏少导致热度一般，和松江印象城、南翔印象城开业的盛况相比有所差距。
其次，青浦新城本身和老城交织在一起，腾挪空间较小，盘子太散，很难打造标杆。
其他四个新城都是“平地起高楼”，无论是从卫星图上还是实地看，都有大片大片的净地可供开发。而青浦新城和老城“你中有我、我中有你”，很难分清。
就算最近兴起的青浦新城中央商务区，也面临大片厂房拆迁的挑战。因此目前青浦新城的好房子都分布的比较分散，很难形成成片的高品质社区，这对于房价也是一个不利因素。
但其实最大的原因，还是因为青浦的位置实在太好了，刚好在上海东西发展主轴线上，因此在靠近市区的板块就打造了西虹桥商务区——
大虹桥的能量太大，实实的压过了青浦新城，因此核心区在如此之强的“边缘”面前，就显得很暗淡了。
毕竟，从规划能级看，其他四个新城的市区边缘板块，顶多是是个“镇”，而只有青浦的市区边缘——徐泾，直接就是城市副中心。
长期看，随着青浦新城CBD的兴起，青浦的新城核心房价还有一定的提升空间，但预计和西虹桥还会保持比较大的差距。
04 “写在最后”
那么，我们买房，市区边缘和新城核心，到底应该怎么选呢？其实两者面对的是完全不同的客群——市区边缘的板块，最大优势就是离市区近、交通方便，吸引的主要是市中心上班的购房者，但配套、城市界面往往一般，除非有大规划，否则一般不是区里重点发展的地方。而且居住在这里的客群对于市区有着强烈的向往，这意味着稍有实力，便会卖掉这里的房子，向市中心方向置换。毕竟还是想混入市中心的圈子，房子自然得越换越近。而新城核心就不太一样了，五个新城要打造长三角独立节点城市，自成一体，最大的优势就是“本地化”：在本地上班，在本地上学，在本地消费，没特别的事平时不会去市区。郊区土著，喜欢这里；郊区上班，也喜欢这里。所以住在这里的人就算要换房，也是越换越大，越换越好。已经是郊区最好的地段了，还往市区住干嘛，住城郊结合部吗？所以，在市区边缘买房，位置第一；在新城核心买房，品质第一。你学会了吗？以上是正文，来自火箭哥 。